À la remise des clés, l’agence réclame l’attestation d’assurance avant même de tendre le trousseau. Pour un locataire, la question est réglée d’avance. Pour un propriétaire, la réponse dépend d’un détail que beaucoup ignorent : le logement se trouve-t-il en copropriété ou non ?
L’assurance logement est-elle obligatoire pour un locataire ?
Oui. La loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de souscrire un contrat d’assurance habitation, que le bail concerne un logement vide, un meublé ou relève d’un bail mobilité. Seule la garantie des risques locatifs est obligatoire, c’est-à-dire les dommages causés au logement par un incendie, une explosion ou un dégât des eaux.
Ce minimum reste étroit. Il ne couvre ni les dommages causés aux voisins quand le sinistre dépasse le logement loué, ni vos biens personnels, rappelle Service-Public. Pour les voisins, il faut ajouter la garantie recours des voisins et des tiers, et pour le mobilier, un contrat multirisque habitation, deux protections facultatives.
L’attestation se remet à deux moments : à la remise des clés, puis une fois par an, à la demande du propriétaire ou de l’agence. Mieux vaut donc signer le contrat avant l’emménagement, certains assureurs, Allianz par exemple, permettant de fixer la prise d’effet au jour de la remise des clés.
Locataire sans assurance logement : quels risques ?
Quand l’attestation ne vient pas, le propriétaire a deux options, d’après Service-Public : demander la résiliation du bail, ou souscrire une assurance risques locatifs pour votre compte. Dans les deux cas, la procédure est encadrée, avec un commissaire de justice et un délai d’un mois laissé au locataire pour régulariser.
La seconde voie se paie. Le propriétaire avance la prime, puis la refacture à son locataire, majorée d’au maximum 10 %. Dans l’exemple de Service-Public, une prime annuelle de 200 € devient 220 €, soit 18,33 € à rembourser chaque mois avec le loyer.
Cette assurance pour le compte du locataire n’a rien de définitif. Elle prend fin dès que le locataire souscrit son propre contrat et remet l’attestation, en remboursant la fraction de prime déjà courue. Le bailleur, lui, perd la possibilité de résilier le bail pour défaut d’assurance dès qu’il envoie son courrier recommandé.
Propriétaire : l’assurance logement est-elle obligatoire ?
Tout dépend de la copropriété. Le propriétaire d’une maison individuelle, hors copropriété, n’a aucune obligation, mais Service-Public juge l’assurance vivement recommandée : sans contrat, il indemnise lui-même les tiers pour les dommages causés dans sa vie privée ou après un sinistre.
Le statut du propriétaire fait toute la différence, et quatre repères suffisent pour s’y retrouver. Voici comment la règle se répartit :
- locataire : assurance obligatoire, au minimum les risques locatifs (loi du 6 juillet 1989) ;
- copropriétaire, occupant ou non : responsabilité civile obligatoire (loi du 10 juillet 1965) ;
- maison individuelle hors copropriété : aucune obligation, mais couverture vivement recommandée ;
- prime moyenne hors taxes en 2025 : 351 € pour un occupant, 191 € pour un non-occupant, selon France Assureurs.
L’assurance propriétaire non occupant, ou PNO, complète la protection du logement quand il n’a pas de locataire ou que l’assurance de ce dernier fait défaut, précise Service-Public. Le contrat d’un bailleur ne ressemble donc pas à celui d’un occupant, et la différence de prime moyenne le confirme.
Assurance logement en copropriété : qui indemnise quand le sinistre vient d’un voisin ?
Chaque copropriétaire, occupant ou non, doit assurer son lot au minimum pour les dommages qu’il pourrait causer à autrui, rappelle Service-Public. Cette garantie joue quand un sinistre naît dans un lot privatif et abîme les parties communes ou le logement d’à côté. Le syndicat des copropriétaires souscrit de son côté sa propre assurance responsabilité civile, elle aussi obligatoire.
Pour éviter des mois de discussions entre assureurs, la convention IRSI désigne un assureur gestionnaire unique pour les dégâts des eaux et les incendies, tant que les dommages matériels ne dépassent pas 5 000 € hors taxes. Sous 1 600 € hors taxes, cet assureur indemnise sans recours contre les autres, et entre 1 600 € et 5 000 €, il mène l’expertise pour le compte de tous et peut se retourner contre eux.
Au-delà de 5 000 € hors taxes, chaque assureur intervient selon son propre contrat, ce qui allonge les procédures. Un copropriétaire non assuré s’expose en plus à une action du syndic, qui peut l’obliger à souscrire et à répondre des dommages qu’il aurait causés à l’immeuble ou à ses voisins.